政策原文：茂名市人民政府关于印发《茂名市物业管理办法（试行）》的通知

　　日前，《茂名市物业管理办法（试行）》(以下简称《办法》)正式表决通过，将于2022年4月1日起施行。《办法》对业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任等方面进行规定。以下为权威专家对《办法》进行了解读。

　　一、行政主管部门篇

　　明确行政主管部门职责

　　《办法》明确规定，市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大问题。区（县级市）人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

　　《办法》还规定，街道办事处、镇人民政府指导监督辖区内物业管理活动，履行下列职责：（一）指导、协助设立业主大会、选举业主委员会；（二）指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动；（三）负责前期物业服务合同、物业服务合同、业主委员会的备案工作；（四）依法协调处理物业管理纠纷；（五）确定旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区的物业管理区域；（六）指导开展物业承接查验并公布结果，监督物业项目有序交接;（七）依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责；（八）负责指导物业小区做好生活垃圾收运处理、建筑垃圾管理、户外广告和门店牌匾设施设置管理；（九）突发公共事件应对期间，指导物业服务企业开展应对工作。

　　二、行业组织篇

　　发挥行业组织作用

　　行业协会在行业规范、自律、发展等方面发挥了越来越重要的作用。

　　《办法》规定：物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展；根据协会章程开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，组织从业人员培训，调解处理物业服务企业争议。鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。

　　三、物业服务企业篇

　　（一）物业服务企业、业主均需履行的相关义务

　　针对业主业务问题，《办法》规定，业主按照物业管理相关的法律、法规以及管理规约行使权利、履行义务，依法配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

　　针对物业服务企业义务问题，《办法》规定物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：（一）按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；提供车辆停放管理等服务；（二）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；（三）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；（四）配合政府有关部门、街道办事处、镇人民政府开展社区服务和社区文化活动；（五）在物业管理区域显著位置公示服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况，并向业主大会、业主委员会报告；（六）建立健全物业管理档案，妥善保管共用部位、共用设施设备的技术资料和有关财务账册；（七）接受业主、业主大会和业主委员会的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；（八）听取业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，及时处理投诉，改进物业服务；（九）依法履行物业服务区域消防安全责任，发现服务区域内有违反消防法律、法规和规章并且影响消防安全的行为，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。发现火灾应当立即报警，并组织、引导在场人员紧急疏散。

　　（二）物业服务合同终止后，新旧物业服务企业交接的规定

　　《办法》强调了物业物业服务企业移交资料义务：物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，向业主委员会移交下列资料和财物：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）利用全体业主所有的公共部位经营的相关资料；（六）预收的物业服务费用以及装修押金；（七）其他应当移交的资料和财产。原物业服务企业应当配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　四、业主、业主大会、业主委员会篇

　　（一）首次业主大会召开事项公告规定

　　《办法》规定：业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议，并在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域显著位置公告以下事项，公告期为十日：（一）首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）业主投票权数和业主专有部分面积；（三）管理规约草案、业主大会议事规则草案；（四）业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）业主大会筹备组认为其他应当公告的事项。

　　（二）物业管理区域内禁止性规定

　　《办法》规定，任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，保护共用部位、共用设施设备，不得有下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建消防通道等物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）侵占人民防空工程、擅自拆除人民防空通信、警报设备设施；（十三）违反法律法规和管理规约饲养犬类、家畜家禽等动物；（十四）在不符合消防安全条件的室内场所以及疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车、电动摩托车；（十五）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　违反这些规定的，业主大会或者业主委员会，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，物业服务企业、业主委员会等有关当事人可以向区（县级市）有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　五、建设单位篇

　　增设建设单位的责任和义务

　　《办法》规定：建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业所在地县级以上城管执法部门责按《广东省物业管理条例》第六十二条规定处理：（一）未按照规定提供物业服务用房的；（二）未按照规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的。